Lecciones de una Debacle Constructiva

Durante décadas, el sector de la construcción fue uno de los pilares del crecimiento económico colombiano, impulsado por subsidios a la tasa, incentivos a la demanda y programas de vivienda como Mi Casa Ya. Entre 2010 y 2021 se construyeron en promedio más de 120.000 viviendas VIS por año. Estos proyectos dinamizaron la economía, generaron empleo masivo y permitieron que millones de colombianos accedieran por primera vez a una vivienda propia. Según cifras del DANE, en 2021 la inversión en edificaciones representaba el 7% del PIB. El modelo funcionaba: los hogares de ingresos bajos podían ahorrar para la cuota inicial, obtener un crédito hipotecario respaldado por subsidios estatales y entrar al sistema financiero formal. Era una fórmula de desarrollo económico y justicia social.

Todo cambió con la llegada del nuevo gobierno en 2022. Aunque se continuaron otorgando subsidios estos se pensaron para personas del Sisbén. Sin embargo, estos beneficiarios no eran sujetos de crédito por parte de los bancos, ya que no contaban con un empleo formal que respaldara su capacidad de pago. El resultado fue demoledor: los hogares más vulnerables quedaban por fuera del mercado porque, aunque recibían el subsidio, no podían acceder a un préstamo. Los constructores, que ya tenían proyectos en marcha, se enfrentaban a una preventa que no se convertía en ingresos. Las ventas se paralizaron, los puntos de equilibrio no se alcanzaban y la presión financiera comenzó a crecer.

A esta situación se sumó un incremento significativo en algunos costos clave de construcción, como el acero, los acabados importados, la logística y el transporte. Entre 2022 y 2023, el aumento acumulado en estos rubros presionó los presupuestos de las obras, afectando especialmente a los proyectos con márgenes estrechos como los de vivienda de interés social. Mientras tanto, el precio de venta seguía topado por ley, al estar vinculado al salario mínimo. En muchos casos, el costo final de construir una unidad VIS se acercaba peligrosamente al precio máximo autorizado, o incluso lo superaba. El margen desapareció. Y para completar el absurdo, muchas de estas unidades, diseñadas para estratos bajos, solo pudieron ser adquiridas por personas de ingresos medios que sí contaban con condiciones para obtener crédito.

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